Kuidas valida kodu jaoks sobiv kinnistu?

Iga eestlase helesinine unistus

Krunt sai nüüd täitsa meie omaks!

Kui sa ei ole üks neist, kes sai imelise krundi kingituse või pärandusena, siis alustad oma kodu ehitamist samast kohast, kust meiegi - ühest helesinisest unistusest leida krunt, mis oleks:

• parasjagu suur, et naabreid ei kuuleks ega näeks;
• mis asuks looduskaunis kohas, kuid siiski südalinnast kiviviske kaugusel;
• hea ühistranspordi ühendusega;
• olemasoleva detailplaneeringu või projekteerimistingimustega;
• ilmakaarte suunas;
• ja muidugi mõistliku hinnaga!
  
  

Alustasime jahti ideaalsele krundile kevadel 2025. Vaatasime ühte, teist ja kolmandat, kuid kõik olid "vigased pruudid". Otsisime terve kevad-suvise perioodi, kuid ei tulnud ühegagi seda õiget tunnet! Küll oli teemaks soine pinnas, siis krundi suurus või hind, siis ilmakaarte suund või liiga väike ehitusalune pindala ning mõni asus lähimatest ühistranspordi peatustest ebamõistlikult kaugel.

Lõpuks saime aru, et viga oli meie ootustes, sest täiuslikku krunti ei eksisteeri - või kui eksisteerib, siis maksab rohkem kui maja ise. Nii tuli meil endalt küsida: mis on tegelikult kõige olulisem?

Kuidas me lõpuks sobiva krundi leidsime?

​Panime oma ootused paberile ning hakkasime analüüsima: mis on meie jaoks must-have ning mis on lihtsalt nice-to-have?

Saime aru, et kooliealiste laste tõttu peame prioriteediks nr 1 seadma ühistranspordi ühenduse ja linna läheduse, sest kumbki meist ei taha lastele poole kohaga autojuhiks olla :). Olulisuselt järgmisel kohal oli kinnistu hind, mille osas seadsime hinnapiirik ca 150 000 eurot. Ning viimaseks määravaks teguriks oli detailplaneeringu või projekteerimistingimuste olemasolu, et vältida ebameeldivaid üllatusi. Kõik muu oli tegelikult nice-to-have, millest kõige olulisemaks pidasime kinnistu paiknemist looduskeskkonnas, ideaalis männimetsas.

Lõpuks leidsimegi krundi, mis vastas kõikidele olulisimatele kriteeriumitele, kuid tähendas kompromissi tegemist krundi suuruse (vaid 1000 m2), põhjapoolse hooviala ja pideva mürafooni näol (lasketiir paari km kaugusel). Samas viibime 99% ajast toas ehk mõistsime, et need on puudused, millega tuleme kenasti toime. Eriti arvestades, et veedame parasjagu palju aega maakodus exactly in the middle of nowhere!

Detailplaneering & projekteerimistingimused – miks on olulised?

​Üks esimesi termineid, millega kinnistu otsingutel kokku puutud, on detailplaneering (DP) ja projekteerimistingimused (PT). Need määravad ära, mida ja kuidas tohib krundile ehitada.

Detailplaneering seab raamistiku hoonete paigutusele, kõrgusele, suurusele, arhitektuursele vormile jne. See on piirkondlik dokument, mis annab ülevaate kogu asumi tulevikuperspektiivist. Projek­teerimistingimused seevastu kehtestatakse üksikule kinnistule - seda juhul, kui DP-d pole või see vajab täpsustamist.

​Nende menetlusprotsessid võivad võtta päris palju aega: detailplaneering 2–3 aastat, Tallinnas isegi 5–10 aastat; ja projekteerimistingimused ca 3–6 kuud. 

Seega on meie soovitus valida krunt, millel on emb-kumb juba olemas. Sedasi väldid olukorda, kus peale pikki kuid ootamist selgub, et sa ei saagi ostetud krundile oma unistuste maja ehitada, sest ehitusalune pindala on liiga väike, katusekalle liiga suur, fassaadimaterjalid liiga rustikaalsed vmt.

Liitumised & kommunikatsioonid

Krundi ostuhinnale lisanduvad tihti liitumiste ja kommunikatsioonide kulud. Sõltuvalt krundi asukohast võivad need olla täiesti seinast-seina. Järgnevalt on välja toodud aastate jooksul nähtud keskmised maksumused.

Tiheasustuses on kulud üldiselt väiksemad:

• elektriliitumine (20 A) ca 8000 €
• vee ja kanalisatsiooni liitumine 3000–8000 €
• mahasõidu rajamine 2000–3000 €
• load ja kooskõlastused 1000–3000 €

Hajaasustuses võib sama asi olla kordades kallim:

• elektriliitumine 8000–15 000 € (sõltuvalt lähima liitumispunkti kaugusest)
• puurkaev ca 5000 €
• reoveesüsteem ca 4000 € (biopuhasti)
• juurdepääsu rajamine 150–200 €/m
• load ja kooskõlastused 1000–5000 €​

Ja veel krundiga seotud lisakulutusi...!

Kui arvad, et eelnevaga kulutused piirduvad, siis kahjuks mitte. Enne ehitusega alustamist, ootab ees veel terve rida väljaminekuid:​

• kinnistu ostu notaritasu ja riigilõiv: 500–1500 €
• geodeetiline alusplaan (vajalik arhitektile ja KOV-ile): 400–800 €
• pinnaseuuring puurmeetodil (kui on ebaselge, millise pinnasega on tegu ning millise vundamendi kasuks otsustada): 1000–3000 €
• raietööd ja pinnase puhastamine: 1000–7000 € sõltuvalt mahust
• krundi planeerimine ja maaparandus: 3000–10 000 € (keerulisemal juhul kuni 30 000 €) - hind sõltub tugevalt krundi suurusest, pinnase tüübist, kinnistu vertikaalist jne
• ehitusplatsi ettevalmistus: 2000–6000 € (s.t juurdepääsutee tugevdamine rasketehnikale, ajutine elekter ja vesi, ehitussoojak, wc jne)
• pinnasega seotud küttesüsteemid: 3000 € (horisontaalne maakollektor) –10 000 € (energiakaevud)

See tähendab, et liitumistele lisaks võib kuluda veel 10 000–50 000 eurot enne, kui saad oma unistuste kodu ehitamisega pihta hakata - ning me ei ole veel projekteerimiskuludeni jõudnudki! :D 

Olen õnnega koos

​Elus - ja eriti kodu ehitamisel - läheb vaja ka natukene õnne! Mul on väga vedanud, sest mind ümbritsevad kuldsete kätega mehed. Minu abikaasa on ekspert ehitusteemadel ning isa töötab kaevetööde ja teedeehituse valdkonnas. Seetõttu saime valida krundi, mis vajab keskmisest tsipa rohkem tegutsemist, sest meistrimehed on vaid telefonikõne kaugusel :)
Vastasel juhul oleksin eelistanud kindlasti mõne elamurajooni krunti, kus suur osa liitumistest ja ettevalmistustest kuulub hinna sisse, et saaksid kohe peale ehitusloa kätte saamist kodu ehitamise kallale asuda.​